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マンション再生 デベはコンサル機能強化を

2016/10/17 

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完成後数十年が経過した老朽マンションの建て替えがなかなか前に進まない。国土交通省によると分譲マンションのストックは全国に約620万戸あり、このうち100万戸以上が新耐震基準を満たしていないという。一方で、施工中を含めて建て替えを計画・実施した物件は全国で252件(国交省まとめ・16年4月1日時点)にとどまっている。
 老朽化が引き起こす問題として、耐震強度の不足や設備仕様の陳腐化など建物本体の機能低下が挙げられる。築年が古いマンションの中には駅前や繁華街の近隣など、まちの中心に立地している物件も数多い。放置されれば、地域活性化の「足かせ」となりかねない。
 住民の高齢化や住戸の賃貸化・空室化が進行しているマンションでは、管理組合の機能低下を招いている。現に、役員の成り手が容易には見付からないケースも出ている。昨年、準大手デベロッパーが実施した調査では建て替え前の物件の空き家率は約25%だった。すでに、都市部の老朽マンションでも“過疎化”が進行しているのだ。
 ただでさえ、マンションの建て替えには権利調整や建築規制への適合など、コンセンサスを得るべき事項が複雑に絡み合う。建て替えを検討してはみたものの、事業計画の収支が読めずに合意形成が長期化し、結果として頓挫するケースも少なくないという。
 遅々として進まないマンションの建て替えを法制で後押ししようと、14年12月の改正マンション建替え円滑化法の施行に続き、今年9月には区分所有者の合意比率の要件を緩和した「都市再生特別措置法等の一部」の改正法が施行された。ただ、これら法制度の見直しや標準管理規約の改正だけでは、マンション再生への気運が醸成されるとは考えづらい。
 実際に改正マンション建替え円滑化法の施行以降、耐震強度が不足したマンション敷地の売却が可能となった。建て替え後の用途をマンションに限定しないため再生の選択肢は増えたものの、今のところ制度の効果を積極的に評価する声は聞こえてこない。
 建て替えに当たっては、費用負担や資金調達、一時転居先の確保など検討すべき事柄が多い。いざ更新期を迎えた時点で、これらの事柄に対する議論を円滑に進めようとするのには無理がある。修繕や改修、建て替え初動期など適切な維持管理の段階で、長期的な視野に立って区分所有者を支援するコンサルタントやデベロッパーの役割こそが重要となる。
 デベロッパーの中にも、建て替えに特化した専門部署を設け、人員を配置する動きがここ数年の間に広がっている。それでも建設業における技能者不足と同様に、不動産業も事業に精通し、提案能力を備えた人材の確保に苦慮している。
 多くの住民が生活を共にするマンションの老朽化は社会的にも大きな問題であり、傍観するわけにはいかない。建て替えは発意から実現に至るまで十年単位の時間を要する。長く住み継ぐことのできるマンションの実現のために、デベロッパーはコンサルティング機能を強化するとともに、人材の育成にも力を入れるべきだ。

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